L’acquisition d’un bien immobilier se révèle être une étape importante dans une vie. Il est donc important de bien vérifier son contrat, l’état des lieu et bien d’autres aspects importants. Dans certains cas, les acheteurs ne sont pas toujours exempt de vice caché. Une fois que le bien est acquis, on constate un problème non apparent qui peut engendrer des incidents ou diminuer la valeur du bien immobilier. Pour éviter ce genre de surprise, suivez notre guide. Nous allons vous expliquer comment détecter un vice caché, comment le prévenir et quels sont les recours et les solutions possibles.
Un vice-caché immobilier, qu’est-ce que c’est ?
En termes simples, un vice-caché immobilier est un défaut ou une anomalie du bâtiment qui n’a pas été constaté lors de son acquisition. Après la vente, ce défaut caché peut rendre le bien impropre à l’usage ou nuire à son usage. Dans ce genre d’affaires, si l’acheteur avait su son existence, la vente n’aurait pas eu lieu ou le prix d’achat serait plus bas. C’est un critère qu’il faut prendre en compte pour tout investissement en immobilier.
Les vices cachés d’un immobilier sont des dysfonctionnements dissimulés pendant la vente. Ceux-ci peuvent rendre les lieux impropres pour leurs fonctions normales ainsi diminuer sa valeur sur le marché. Ces défauts ne sont donc pas constatés lors de la vente, car ils sont non visibles lors d’une simple inspection.
Ces vices-cachés peuvent avoir différentes natures, comme les infiltrations d’eau sur la toiture, une fondation instable, un défaut de maçonnerie, un souci d’isolation… Quelle que soit la source, ils peuvent engendrer des problèmes graves sur la structure et rendre la propriété inhabitable. Dans ce cas, l’acheteur est obligé d’entamer des travaux de réparation importants et coûteux.
Selon le code de construction et de l’habitation, un vendeur est obligé de déclarer tous les vices cachés de son bien immobilier avant de le mettre en vente. D’un côté, l’acheteur a la droit d’acquérir un bien sans vices cachés.
Si un vice caché est découvert après la signature du contrat de vente, l’acquéreur peut poursuivre le vendeur en justice pour couvrir les frais de réparation ou la révision du prix de vente en raison de ce défaut. C’est pourquoi, il est plus prudent de laisser un professionnel se charger de l’inspection de la propriété pour détecter et prévenir en avance les vices cachés.
Quelques types de vices cachés
Bien qu’un vice caché d’un bien immobilier peut avoir plusieurs faces, voici les cas les plus fréquents suite à une acquisition.
La moisissure
La présence de moisissures est souvent non apparente lors d’une inspection visuelle d’une maison. Elle peut avoir différentes formes et se cacher dans les recoins insoupçonnés d’une propriété. Vu le climat humide d’un continent, l’apparition de la moisissure est causée par un taux d’humidité élevé. Parce qu’on ne peut pas l’apercevoir à l’œil nu, l’avis d’un expert est indispensable pour confirmer ou non son apparition. Notons que la moisissure est le principal vice caché d’un bien immobilier en France.
Les champignons
La présence de champignons est un stade avancé de la moisissure. On les retrouve principalement sur les bois ou les revêtements en plâtre. Certaines espèces sont vraiment toxiques et nocives pour la santé des occupants. Vu la gravité des conséquences des champignons sur la structure d’un bien, il est crucial de détecter cette espèce le plus rapidement possible.
Les infiltrations d’eau
Une infiltration d’eau peut arriver à tout le monde une fois que l’hiver est passé. Mais lorsqu’elle n’est pas réparée à temps, elle peut entraîner de grands dégâts à l’intérieur de la propriété. Ce sont des coins propices à la prolifération des champignons et des moisissures. Si l’infiltration d’eau fragilise la structure du bâtiment, on peut le considérer comme un vice caché.
Les fissures
Si elles ne sont pas détectées lors de l’inspection d’un expert, les fissures vont faire partie de la liste des vice-cachés. Elles peuvent êtres intérieures, sur les portes, les murs, les fenêtres…ou extérieures au niveau de la fondation. Les fissures peuvent être issues d’un cycle de gel et de dégel, un défaut de construction ou d’affaissement du terrain… Au fil des années, elles peuvent s’aggraver et causer d’importants dégâts sur la solidité du bâtiment.
Comment faire détecter un vice-caché immobilier ?
Maintenant vous connaissez les vices cachés qu’un vendeur peut dissimuler lors d’une acquisition d’un bien immobilier. Il est alors important de prévoir un recours si vous avez suspecté des vices cachés sur le bien que vous venez d’acheter.
Afin de confirmer les défauts constatés, faites appel à l’expertise d’un professionnel en immobilier ou un huissier.
Un constat de vice-caché par un huissier
Si vous constatez des défauts ou des malfaçons sur le bien immobilier que vous venez d’acheter, sollicitez l’intervention d’un huissier de justice.
L’huissier va rédiger un acte authentique sur l’état réel des lieux après son intervention. Il décrira d’une façon neutre et incontestable les dégâts causés par le vice caché. Ce dernier ne fait pas d’enquêtes approfondies, il effectue un constat de ce que vous lui montrez sans aucun jugement technique. De ce fait, il ne précise pas non plus le caractère caché du vice sur votre bien immobilier.
L’expertise d’un vice-caché par un expert
Pour détecter et confirmer la présence d’un vice caché dans le bien immobilier que vous avez acquis récemment, contactez un expert indépendant. Ce professionnel se sert de son expertise pour analyser les désordres en détail. Puis, il vous informe sur l’origine des problèmes et déterminera le caractère caché des vices ou non.
En tant qu’expert en immobilier, il fera constat des réels dangers que représentent le vice caché et vous indiquera les mesures de précautions à prendre.
La garantie des vices-cachés
Lorsque vous achetez un bien immobilier, neuf ou ancien, l’article 1641 du Code civil impose au vendeur une garantie des vice-cachés. Cette garantie est applicable automatiquement lors d’une vente d’un bien, ce qui implique que le bien est exempt de défauts ou des malfaçons qui peut altérer son usage ou diminuer sa valeur marchande.
Autrement dit, cette clause oblige le vendeur d’un bien à déclarer tous les vices qu’il connaît ou aurait pu constater, même s’il ne les a pas mentionnés dans un document écrit de propriété. Si ce n’est pas le cas, l’acheteur peut poursuivre le vendeur et réclamer justice pour dommages-intérêts pour la réparation ou la révision de la valeur du bien.
Notez que la garantie contre les vices cachés ne s’applique qu’aux défauts et anomalies existant lors de la vente et non aux vices apparus après la signature du contrat de vente. De plus, sachez que les garanties contre les vices cachés changent selon les pays, alors il est recommandé de consulter un avocat compétent dans le domaine.
Le délai légal d’intervention pour un vice-caché
D’après l’article 1648 du Code civil, les actions en garantie contre les vices cachés sont limitées sur un délai de prescription.
Les poursuites doivent être intentées sur un délai de 2 ans après la constatation du vice caché. Si l’acheteur n’a pas découvert le vice caché durant les deux premières années, il dispose d’un délai de 10 ans pour agir auprès de la justice compétente.
D’après la loi, il est précisé que les conditions sont générales et qu’il y a d’autres mesures légales à prendre en compte selon chaque contexte. Par conséquent, sollicitez l’expertise d’un avocat spécialisé en droit immobilier.
Les dédommagements d’un vice-caché
En France, la découverte d’un vice caché peut amener l’acheteur à demander auprès du vendeur des dommages et intérêts pour réparer les défauts du bien ou revoir le prix de vente à la baisse.
Voici quelques actions que l’acquéreur peut entreprendre :
Une réparation : si le vice-caché est dans les mesures des réparables, l’acquéreur peut demander au vendeur de prendre en charge les frais de réparation. S’il refuse de prendre en charge le vice-jacent, l’acheteur peut recourir à la justice pour réclamer un ordre de réparation.
Une baisse du prix de vente du bien : si le vice-caché est irréparable, l’acheteur peut demander une diminution de la valeur du bien afin de compenser les frais des travaux de réparation. Notons que la réduction du prix doit être proportionnelle à l‘ampleur du vice.
Une annulation du contrat de vente : au cas où le vice caché est assez grave, ce qui peut affecter l’usage du bâtiment, l’acquéreur peut demander une résolution de la vente et réclamer un remboursement. Dans ce cas, il doit restituer le bien au vendeur qui doit à son tour rembourser le prix d’achat et les dépenses engagées lors de l’achat du bien.
Les dommages et intérêts : l’acquéreur peut aussi réclamer des dommages et intérêts pour les dépenses engagées qu’il a subi du fait des vices cachés. Cela peut inclure les frais pour les travaux de réparation, la rémunération d’expert pour l’état des lieux, la perte de revenus si les dégâts ont impactés la capacité de l’acheteur à profiter du bien.
On peut dire en conclusion que les vices cachés peuvent impacter votre projet d’investissement immobilier si vous envisagez de rentabiliser le bâtiment. La loi protège l’acquéreur si le vendeur n’a pas déclaré les vices cachés connus sur le bien lors de la signature du contrat de vente. Par contre, il faut noter que les vices apparus après l’achat, causé par un mauvais usage de l’acheteur, n’est pas pris en compte par le code civil.