L’immobilier est un marché en constante évolution. De plus, il est soumis aux aléas de la conjoncture économique et aux changements structurels de la société. Les dernières années ont été fastes pour l’immobilier, avec des taux bas et une forte demande. Mais le contexte semble changer à partir de cette année. En conséquence, une baisse du volume des transactions et des prix est observée. Découvez dans cet article les changements qui vont impacter le marché immobilier en 2024. A part cela, explorez également le tour d’horizon des grandes tendances qui dessineront le secteur l’an prochain.
La hausse des taux d’intérêt
L’immobilier risque d’être fortement impacté en 2024 par la hausse des taux d’intérêt. Après des années de taux bas qui ont dynamisé le marché, la remontée des taux directeurs de la BCE va se répercuter sur les taux des crédits immobiliers. Selon les projections, le taux moyen pourrait dépasser 3% en 2024, contre 1% début 2022.
Cette hausse des taux va mécaniquement diminuer le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Concrètement, pour un même budget, ils pourront emprunter moins qu’auparavant. La demande va donc se contracter, notamment sur les biens les plus chers. Egalement, les prix devraient ainsi se stabiliser voire baisser légèrement en 2024. Les zones tendues comme Paris et sa proche banlieue pourraient être particulièrement impactées.
Le durcissement des conditions d’octroi de crédit
En parallèle de la hausse des taux, les banques pourront durcir leurs conditions d’octroi de crédit immobilier. De plus, le Haut Conseil de stabilité financière( HCSF) va probablement abaisser le taux d’endettement maximal à 35% en 2024, contre 40% actuellement. Autrement dit, la mensualité maximale passera de 35% à 30% des revenus.
Ce durcissement exclura donc une partie des emprunteurs du marché, notamment les plus modestes et les primo-accédants. Egalement, la demande va se contracter, accentuant la baisse des transactions. Par ailleurs, les banques seront plus regardantes sur la stabilité des revenus et les profils atypiques (CDD, intérims, ou autres).
La fin des prêts à taux zéro (PTZ) dans le neuf
Le dispositif PTZ dans le neuf, qui permet aux primo-accédants d’emprunter sans payer d’intérêts, va prendre fin au 1er janvier 2024. Instauré en 1995, ce prêt à taux zéro était considéré comme une aide précieuse pour franchir le premier palier de l’accession.
Sans le prêt à taux zéro, certains ménages vont retarder leur projet d’investissement immobilier ou se tourner vers l’ancien. Le neuf pourrait perdre en dynamisme, ce qui aura un impact sur la construction de logements. Néanmoins, d’autres aides comme le Prêt social location-accession (PSLA) ou le Pinel sont maintenues et pourraient prendre partiellement le relais.
La rénovation énergétique obligatoire en 2034
La loi Climat et Résilience adoptée en 2021 impose une obligation de rénovation pour tous les logements classés F ou G. Ceci est obligatoire d’après le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Selon cette législation, ces travaux de rénovation doivent être achevés avant l’année 2034. En cas de non-conformité à cette exigence, les propriétaires risquent l’interdiction de louer leur bien immobilier. Cette échéance, qui paraissait lointaine, se rapproche dangereusement. Or, une grosse partie du parc immobilier est encore très énergivore.
Cette obligation va contraindre de nombreux propriétaires bailleurs à engager des travaux de rénovation énergétique dans les prochaines années. L’investissement immobilier locatif devrait ainsi se tourner plus massivement vers la rénovation que vers le neuf. Ainsi, les logements rénovés obtiendront une meilleure classe DPE, ce qui facilitera leur relocation
L’investissement locatif toujours attractif malgré la suppression du Pinel
Le dispositif Pinel, qui permet de défiscaliser en investissant dans le neuf, prendra fin au 31 décembre 2024. Ce coup de rabot fiscal risque de détourner certains investisseurs, faisant baisser la demande sur ce créneau.
Toutefois, l’investissement locatif reste très attractif grâce :
- aux taux bas
- à la pénurie de logements dans certaines villes
- aux loyers qui restent élevés
En 2024 et au-delà, d’autres niches fiscales telles que le Denormandie dans l’ancien ou le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) seront maintenues. Cela est grâce à leur attractivité pour les investisseurs.
La généralisation du bail mobilité
Le bail mobilité, créé en 2018, permet de louer un logement meublé de 1 à 10 mois pour un court séjour. Réservé aux grandes villes, ce bail va être généralisé à tout le territoire en 2024. Cependant, cela intéressera davantage les investisseurs.
Avec l’essor des mobilités professionnelles fréquentes, le bail mobilité correspond à une demande croissante. Les villes moyennes deviennent éligibles, et non plus seulement les métropoles. En plus, cette flexibilité accrue profitera aussi aux étudiants ou aux stagiaires en formation.
Le Viager 2.0
Le viager, qui consiste à vendre son bien immobilier en échange d’un capital et d’une rente à vie, intéresse de plus en plus d’acquéreurs. Autrefois perçu négativement, il a changé en viager 2.0. Et ce dernier intéresse actuellement des seniors dynamiques et connectés.
Les taux d’intérêt remontant, le viager peut devenir une alternative crédible à l’emprunt classique. Toutefois, la rente versée reste fixe quel que soit le contexte, contrairement aux mensualités de crédit. Avec le vieillissement de la population, on peut dire que le viager a de beaux jours devant lui.
La transformation des bureaux en logements
Avec la généralisation du télétravail, de nombreuses entreprises réduisent leur surface de bureaux. Dès lors, la transformation de bureaux en logements devient une option très prisée. Cette reconversion immobilière répond à la pénurie de logements dans les zones tendues.
Même si le télétravail à 100% ne s’imposera pas, cette hybridation bureaux/logements va monter en puissance en 2024 et les années suivantes. De ce fait, l’immobilier tertiaire devient plus dynamique et rentable grâce à cette nouvelle corde à son arc.
En conclusion, l’année 2024 s’annonce comme une année charnière pour l’immobilier, avec à la fois des changements conjoncturels comme la hausse des taux, et des évolutions structurelles comme la rénovation énergétique ou le bail mobilité. Les prix devraient se stabiliser avant de possiblement baisser légèrement. Les investisseurs vont devoir s’adapter à ces nouvelles donnes, en se tournant plus vers la rénovation, les petites surfaces ou le viager par exemple. Les primo-accédants risquent de souffrir du durcissement des conditions de crédit. Mais malgré les incertitudes, l’immobilier reste un placement plébiscité par les Français.