Pour établir le prix de vente de son terrain, il faut prendre en compte toutes les spécificités de sa parcelle. En effet, la valeur d’un terrain est définie par son type donc s’il est constructible ou non constructible. Notons que le mètre carré d’un terrain non constructible est 20 fois moins cher qu’un terrain viabilisé. Il faut aussi se poser la question si la zone est urbaine ou à urbaniser, naturelle ou agricole: Il est important de mettre au clair ces points avant d’estimer le prix de vente d’un terrain. Nous vous donnons plus d’explications dans les lignes qui suivent.
Connaître la nature du terrain
Pour connaître le prix en vente de son terrain, il faut définir sa nature :
- Terrain en lotissement: c’est un lot terrain divisé en plusieurs parcelles qui offre nombreux avantages. Ce type de terrain est étudié par le promoteur pour être viabilisé et constructible.
- Terrain en diffus: Appelé également terrain isolé, ce sont des propriétés qui offrent de grandes libertés d’action. Néanmoins, le propriétaire doit le soumettre au PLU, plan local d’urbanisme, si un projet de construction est en cours.
- Terrain viabilisé: C’est un terrain qu’on peut raccorder aux réseaux essentiels, eau potable, électricité, gaz, télécoms…
- Terrain à bâtir: C’est une parcelle constructible, qui a parfois besoin d’être viabilisée.
Quelle est la zone du terrain ?
Dans certains cas, un terrain peut être constructible et viabilisé, mais il n’est pas défini comme zone urbaine auprès de la mairie. Pour estimer la valeur du terrain, il est important de déterminer la zone d’affectation où il est attribué.
Dans le territoire français, c’est le PLU, Plan local d’urbanisme qui définit les réglementations d’urbanisme et de construction. Chaque commune dispose de son propre PLU pour établir le prix de vente d’un terrain.
Selon ce document, on peut distinguer 4 zones différentes :
- Zones urbaines (U) : C’est un terrain déjà urbanisé, entouré de nombreuses constructions et qui est prêt à en accueillir d’autres. Une zone très prisée des agences immobilières pour des investissements immobiliers.
- Zones à urbaniser (AU) : c’est un terrain naturel que l’on peut urbaniser avec de nouvelles constructions. L’assainissement de ce type de terrain doit respecter les Orientations d’aménagement et de programmation, OAP, un plan d’action intégrant le PLU.
- Zones Agricoles (A) : Ces parcelles font parties des terrains protégés, destinés à une activité agricole. Ils sont soumis à des réglementations propres selon l’état naturel du site.
- Zones naturelles et forestières (N) : Ce sont des sites naturels qu’il faut préserver pour leurs propriétés écologiques et environnementales. Seules les constructions nécessaires à l’exploitation forestière ou agricole ont l’autorisation de la mairie.
Où obtenir les informations liées au prix d’un terrain ?
Pour obtenir toutes les informations sur votre terrain, il faut s’adresser aux autorités de votre commune. Seule la mairie peut fournir les documents indispensables pour établir le prix de vos terrains. Pour cela, il faut demander les documents suivants :
- Le PLU ou plan local d’urbanisme : un document sur les réglementations à respecter en termes d’urbanisme. Il permet d’estimer la valeur de votre terrain avec précision.
- La carte communale : c’est l’équivalent du PLU des petites communes. Le document délimite les terrains constructibles et viabilisés de la municipalité.
- Le relevé cadastral : ce document indique les limites de votre terrain par rapport aux parcelles voisines. On peut également obtenir un plan cadastral de son terrain sur Internet.
- La viabilisation du terrain : il faut se renseigner à la mairie si votre terrain est facile d’accès aux raccordements aux réseaux d’eau potable, électricité, gaz, télécommunications…
Calcul du prix d’un terrain
Une fois que vous avez collecté toutes les données et les éléments concernant votre terrain, il est temps d’estimer sa valeur.
Les critères à prendre en compte
Afin d’avoir une estimation précise de votre parcelle, il faut considérer les points suivants :
Sa constructibilité
Déterminer s’il est constructible ou non est un point important pour établir le prix de votre terrain. En effet, la valeur d’un terrain constructible est plus élevée qu’un terrain non constructible, dans une zone protégée et zone agricole.
Dans l’hexagone, le prix moyen au m² d’un terrain constructible est de 86 €. Dans la région Bourgogne Franche Comté, il descend à 47 € / m² alors qu’il est à 228 € / m² en Île-de-France.
Si votre terrain est non constructible et vous souhaitez connaitre sa valeur au m², il faut prendre compte les critères suivants :
- Le climat,
- La proximité avec les zones constructibles,
- La présence de bâtiments d’exploitation,
- La viabilisation.
On dit qu’un terrain est viabilisé quand il est raccordé aux réseaux d’eau potable, gaz, électricité, télécommunications, égouts, assainissement…
Notez que la viabilisation d’un terrain a un impact sur son prix. Un terrain viabilisé est estimé plus cher qu’un terrain non viabilisé. Il faut savoir que raccorder un espace aux réseaux a un coût élevé selon la distance. Il varie entre 5 000 € et 15 000 €.
La localisation
L’autre point fort qu’un terrain doit avoir, c’est sa proximité avec la zone urbaine. Située près de la ville, du réseau de transports et des commerces, votre parcelle a une valeur plus importante qu’un terrain à l’écart de l’urbanisation. Par contre, s’il est exposé à la nuisance sonore, son prix peut également diminuer.
Sachez également que l’exposition au soleil est un facteur qui influe le prix du terrain, une exposition sud-est est très prisée par les acheteurs.
La nature du sol
La nature du sol est un critère important pour déterminer la valeur d’un terrain, qu’il soit constructible ou non. Si votre parcelle est sur une zone agricole, il est crucial de savoir si une exploitation est possible. Cela va changer considérablement le prix au m² du terrain.
Si l’acheteur envisage une construction en dur sur le terrain, il faut engager les travaux y afférents pour éviter les risques.
Les atouts du terrain
D’autres facteurs peuvent influer le prix au m² de votre terrain. Parmi les plus importants, on peut citer : son accessibilité, ses dimensions ou la forme du terrain.
Si le terrain est facile d’accès aux véhicules et les grues, l’aménagement et les travaux de construction coûtent moins cher. Donc, le terrain a plus de valeur qu’un terrain non accessible. En outre, plus la surface constructible est importante, plus les constructions seront plus aérées.
Estimation d’un terrain avec une construction
Si votre maison est neuve, les promoteurs vont estimer le terrain selon le prix au m² de votre commune ou de votre ville. Dans ce cas, le calcul prend en compte tout le bâtiment cadastré, la maison ou un garage privé.
Par exemple, le prix du m² dans votre région est estimé à 2 000 € et la surface habitable du terrain est de 170 m². L’estimation du terrain est 2 000 x 170 = 340 000 €.
Pour une maison standard, faites une simulation de prix de votre terrain sur des sites spécialisés. Il suffit d’analyser le marché selon le prix au m² de votre région.
Estimation un terrain non viabilisé
Si votre terrain est non viabilisé, vous pouvez ajouter les frais de sa viabilisation à l’estimation de la parcelle. Cela inclut les frais :
- De la charge foncière : c’est le rapport entre le coût des travaux d’extension du réseau local avec la surface constructible. Elle varie selon la commune.
- Le raccordement au gaz, électricité, télécommunications…
- L’assainissement des eaux usées.
Pour avoir un devis personnalisé des frais de viabilisation de votre terrain, il faut s’adresser à la commune.
Estimation d’un terrain hors zone à urbaniser
Si votre terrain est hors zone à urbaniser, le prix du m² va dépendre entièrement de l’offre et de la demande.
Il existe différentes méthodes pour calculer votre terrain :
Selon le prix au m² du terrain
Le calcul du prix moyen s’effectue selon la moyenne des prix de transactions des ventes de terrains, ayant la même nature dans le même secteur.
Par exemple, deux terrains constructibles ont été vendus respectivement à 50 €/m² et 250 €/m². Dans ce cas, le prix moyen au m² est estimé à (50 + 250) / 2 = 150 €/m².
Vous pouvez effectuer cette étude vous-même en comparant les prix des terrains similaires mis en vente.
La méthode de la valeur résiduelle
Cette méthode concerne l’estimation d’un terrain si un investisseur est prêt à l’exploiter pour un projet de construction. Dans ce cas, il faut estimer le bénéfice issu de la construction sur le terrain.
La valeur résiduelle est calculée de la manière suivante :
Coûts d’investissement – Valeur de rendement
- Les coûts d’investissement incluent le frais d’étude de sol, le prix du terrain, les frais de démolition s’il le faut, la viabilisation du terrain, les frais de construction et les frais de commercialisation.
- La valeur de rendement permet à l’investisseur de connaître le nombre de logements à construire et leur prix sur une surface constructible.
La différence entre les coûts de construction à la valeur de rendement du terrain permet de savoir si l’investissement est rentable ou pas.
Comme on vient de le dire plus haut, le prix de vente d’un terrain dépend de nombreux facteurs. On peut prendre en compte sa constructibilité, son accessibilité, sa nature, le type de zone, urbaine ou à urbaniser, agricole ou naturelle. Puis, il faut se renseigner auprès de la commune pour savoir la valeur précise du terrain selon le PLU, l’AOP, le plan cadastral…